城乡土地增减挂钩项目推进农民集中居住，村民小产权房被“私卖”？
   
    市民反映，自家“别墅”被“强占”，买方则称“你情我愿”，真相到底如何？
    记者调查，仪征刘集镇“小产权房”买卖监管缺位，由此引发***，值得深思。
   
    垫付“建房款”，陷阱？馅饼？
   
    “我到门口一看，门窗上都贴了大红双喜，刚开始还以为走错了，但是仔细一看门牌号码，发现没错，就是我的房子。” 近日，仪征刘集镇的尤女士遇上了一件烦心事，自己名下的一套“代建别墅”突然被别人装修一新，握着自家钥匙的她却怎么也打不开自家的门。
    尤女士告诉记者，按照当地土地增减挂钩项目的***安置政策，像她这样的“姑娘户”，在老房子***时享受一份宅基地，付清代建房费用后，可以在项目安置区拿一套政府代建的别墅。两年前，她从老家刘集镇铁牌村搬迁，当地政府承诺将其安置在刘集镇的惠民苑小区8排6号，并且办理了相关登记手续。
    “去年9月，镇村建所通知我去拿钥匙，但我的34.5万元建房款还没有交，怎么就能拿房子了？”带着疑惑，尤女士来到了村建所，发现自己的建房款竟然有人代交了，面对突然掉下的“馅饼”，尤女士惊得合不拢嘴，感到难以置信。
    尤女士称，她一番打听后得知，安置区的建筑商已经帮她垫付了建房款。“从建房到拿房号的一段时间里，从来没有人与我联系缴纳建房款的事情。”尤女士告诉记者，好在发现当时“别墅”的户主还是其本人，她认为只要将开发商的建房款归还，还可以拿回自己的房子。但是因为一时拿不出这笔钱，尤女士只能暂时回到扬州市区上班、居住。
    然而，这一耽误就是近一年时间，当尤女士最近再次回到惠民苑时，发现新房已经被人当做婚房装修一新，并且换了钥匙住了进去。愤怒之下，尤女士找到了现在的居住人郑女士理论，对方却告知她，房子是自己通过合法手续从建筑商黄立胜手中花47万元购买的。尤女士又去找镇政府的相关领导，发现房子的户主依然是尤女士。“政府的领导说户主还是我，卖房的事情他们不知情，建议我还是去找开发商黄立胜解决。”“他们有什么权利撬掉我的门锁，将我的房子卖给别人。”尤女士愤怒地说。
    无独有偶，尤女士的这番遭遇同样发生在了刘集镇郭女士的身上。郭女士告诉记者，建筑商黄立胜在帮她垫付31.5万元建房款后，将她位于刘集镇安民苑20排16号的“别墅”以55万元卖给了一位姓周的买主。
   
    历经“五手”完成非法买卖
   
    10月24日，记者分别来到惠民苑与安民苑，但是上述两栋“别墅”均是大门紧锁。邻居告诉记者，因为这两户人家是从外地搬过来的，所以邻居之间彼此并不了解，也无往来。在惠民苑小区，有居民告诉记者，现在居住在8排6号的是一户瓜洲人，平时很少过来。记者在现场看到，“别墅”的门窗上均贴着大红喜字，院子里还有装修剩下的油漆等装修材料。
    “前段时间有人来要房子，双方见面就大吵了一架，现在更没有人来住了。”在安民苑小区，邻居告诉记者，购买20排16号房子的是扬州人，因为有亲戚在这附近住，所以就将房子买在了这里。
    记者几经周折联系上建筑商黄立胜。在听了记者关于事情的详细叙述后，黄立胜也非常愤怒，并且多次大骂尤、郭二人在“编故事”，称二人签了协议，卖房后又想反悔。黄立胜称，尤、郭二人当初通过两家中介分别将拿房的“户头”以8万元的价格卖给他，两中介各拿2万元，她们二人各拿6万元。镇村建所通知拿房前，他帮二人垫付了建房款，还找来了买家郑女士与周先生。“卖房子的事情，她们前前后后都知道，包括去拿房号，都是我们一起去的，少一个人房子都拿不到。”黄立胜告诉记者，
    “拿到钥匙并签协议后，她们两个人就开始反悔了！”黄立胜称，这两笔交易从拿“户头”到现在的买家，整个交易过程中至少经过5个人的手，拥有“户头”的两人只拿6万元，几个“中介”却拿到了十几、二十万元，这让尤、郭二人心理失去平衡，最终反悔。
    黄立胜向记者出示了一份“融资购房协议”，其中约定尤、郭二人分别以47万元和55万元的价格向郑女士与周先生“融资购房”，买家支付购房款取得“别墅”的永久居住权，如果卖房人反悔，需要支付高达25%的年利息，以及买房人的装修款等费用。协议还同时约定政策允许时，卖房人需无条件协助买房人办理过户手续。
    “这两份协议都是她们自愿签署的，足以说明卖房一事。如果她们不愿意卖房，就必须按照协议的约定赔偿。”黄立胜表示，他们都知道集体土地上的房子是“小产权房”，买卖不受法律保护，因此订的是“融资购房协议”，相当于一份借款抵押协议。
    记者以核实这一说法为由，向黄立胜询问“中介”的详细信息以及郑女士和周先生的联系方式，黄表示他也联系不上买家，“中介”则是网上找来的，现在只记得两个经手“户头”买卖的中介在市区秋雨路康乐新村以及美琪小区附近，但记者按照黄立胜的指引未能找到中介，也无法进行第三方核实。记者就黄立胜说的卖房经过向尤女士、郭女士核实时，她们均极力否认。郭女士称，当时之所以会签下这纸协议，主要是欠着黄立胜的钱，但并没有同意将房子卖给别人。
    记者也注意到，在此过程中的很多细节，尤女士和郭女士都不能自圆其说，就连协议中明确约定买房者可以永久性居住“别墅”，也遭到了郭女士的否认。目前，二人已经委托律师，希望通过法律途径解决。
   
    “代建别墅”项目存在诸多乱象
   
    2010年起，仪征刘集镇针对农村居民居住分散、土地浪费现象严重、农民居住环境差等实际情况，试点城乡土地增减挂钩项目。该镇按照“一户一宅”的安置原则，通过平整农村庄台、耕地，推进农民到镇区集中居住，截至目前，土地增减挂钩项目安置区共安置农户2000多户。
    记者调查发现，该项目的实施，在改变乡村面貌、加快集镇建设、改善农民生活和增加农民收入等方面都取得了可喜的成绩。但在项目***安置等环节存在不少问题。
    刘集镇惠民苑与安民苑小区的居民告诉记者，卖房的并不止这两家，其中有的是通过建筑商将房子卖掉的，也有的是当地居民自己通过二手房中介卖掉的。“很多本地人通过拿宅基地的方法，获得资格后，一转手就将‘户头’卖掉了。”居民刘先生告诉记者，还有些村民建了房却不住，然后将房子一转手，就能赚个十几、二十万的差价，买房的人也不在乎产权，只要卖方把产权证押在买房人手中就可以了。“毕竟刘集离扬州还是很近的，四五十万买个‘别墅’，很‘超值’！”
    记者在惠民苑与安民苑走访发现，“外地人”在这里购房的现象并不少见。“市区房价那么高，花两居室一半的钱就可以在这里买套别墅，独门独户，孩子们周末的时候还可以回来陪老人。”购房者居先生告诉记者，“小产权房”的政策虽不明朗，但保不准以后国家会放开政策，允许买卖过户，所以无论自己住还是投资，都是不错的选择。
    “我的别墅被建筑商和镇政府卖了。”调查中，郭女士和尤女士坚称，如果村建所和建筑商都“依法办事”，她们名下这两套法律禁止买卖的房子，不会被别人“强占”，也不会有今天的***。
    对于建筑商策划的这两笔交易，刘集镇村建所工作人员李海阳表示，2013年9月10日，尤女士与郭女士同时领走了房号单，所交的房款的确是由黄立胜的工程款抵扣，但到底双方是否存在私下的买卖交易，他们并不清楚。对于私下交易，他们也没有办法管。
    在建筑商策划的这两笔交易中，刘集镇村建所在明知存在非法买卖可能的情况下，还为这两笔交易提供便利。对此，刘集镇村建所的陈所长只是解释“为了解决建筑商的资金问题”。而黄立胜告诉记者，他经手的这种买卖还有不少，通过这种方法“套现”工程款数百万元。一位从事建筑行业的安置户担忧，这类交易除了助长当地非法买卖小产权房的风气外，工程款被建筑商套走，对建筑商约束也就少了，今后可能会带来房屋维修难等方面的问题。
    记者查询发现，刘集镇惠民苑、安民苑均由江苏信联建设工程有限公司扬州分公司刘集工程项目部承建，刘集镇相关人士证实，黄立胜就是该项目的“包工头”。据介绍，该项目的工程款大都采用"334"的支付方式，即开工支付3成，工程过半支付3成，工程结束支付剩下的4成。在该政府部门人士看来，出现施工单位“套现”工程款这样的现象，正是事先考虑不周埋下的隐患。
   
    乱象之下如何堵漏？
   
    调查中，记者在多家中介公司都看到售卖该“代建别墅”的登记信息，但都明确表示无法办理产权证。一家中介公司的负责人告诉记者，这几年监管方面越来越严，毛坯房的交易少了一些。“一年能卖出去十套左右，有的是自己不想住的，也有的砌了就是为投资的。”
    刘集镇村建所陈所长介绍，“一些将房子卖出去的居民，对外并不说是卖，而是借给他人或者亲戚居住，在这方面并没有强制的规定。”陈所长表示，对于村民的拿房资质、身份认定，村建所都有严格的程序，但是，对于‘小产权房’的私下买卖，目前并没有好的监管办法。而“小产权房”一旦发生经济***，只能诉诸法律。
    针对建筑商“套现”行为，有当地政府部门人士认为，这样的“包工头”是否有足够的经济实力“垫资”，在招标环节就应该考虑到，否则很难避免出现资金等方面问题。刘集镇国土所所长郑云告诉记者，目前刘集镇土地增减挂钩项目涉及的2000多户安置房，截止目前，只有1000多户通过国土部门的审核，还有近1000户的材料还在审核中，这也意味着近半安置区并没有取得合法的用地手续，却已经到了安置户手中。“现在大部分安置区都已经入住了，如果其中审核发现有人的资质不过关，后续问题就难处理了。”郑云坦言，对于材料的审核，国土部门的工作存在缺位。同样，对于“小产权房”的非法买卖问题，郑云也表示无法监管，最多只能在发现后“不发证”，但对其居住并不会产生影响。
    江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏认为，依据现行法律规定，不允许“小产权房”上市交易。任何人购买小产权房均为法律所禁止，所签定的小产权房买卖合同，也会被***确认为无效合同。合同被判决无效以后，出卖方就可以收回房屋，当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。但这类《融资购房协议书》存在一定的争议，是否合法，最终还要看法庭如何认定。
    针对“小产权房”存在的乱象，有专家认为，“小产权房”交易无保障的最大问题在于交易后的产权归属问题。国土部门要对“小产权房”的管理负主要责任，相关管理部门也存在监管不力，地方政府在发现非法交易时，应当立即禁止，不能睁只眼闭只眼，甚至提供“便利”，对这些不作为行为也应有相应的问责机制。