市民：新政带来“实惠”
  
    “购二套房，商业贷款最低首付款比例从60%调整为40%……”、“转卖普通住房，免征营业税期限从‘超过5年’调整为‘超过2年’……”3月30日，胡文娟的手机接连收到两条新闻提示，仔细阅读之后，她兴奋不已，立马给老公打电话，“新政策出来了，我们马上就能换房子，不用等到10月份啦！”
    胡文娟2010年10月在新港名兴小区买了一套80多平米的“二手”两居室做婚房，有了宝宝以后，这套房子显得有些局促。“父母来帮我们带孩子，房子一共只有两个房间，所以只能一方父母来。”胡文娟表示，看着孩子一天天长大，换房的心情越来越迫切。今年元旦，胡文娟将这套房子挂在了房产中介，庆幸的是，半个月前，终于有人看中了这套房子，但最终却“卡”在了“税”上。“我买这套房时交了3万多元的税，这次卖房自然也是由买家承担税钱，但买家想省点税，希望等房子今年10月份‘满5年’再过户。”无奈，胡文娟换房的计划只能被推后。3月30日，五部委联合发布楼市“新政”，胡文娟觉得“幸福来得有些突然”。“中介通知我们，这两天就可以办手续了，这样对方付了房款就能住上新房，我们也就可以换大房子了。”
    新政出台，比胡文娟更兴奋的，是周蓉。周蓉怀孕5个多月，同样在小区里看了一套两居室的房子。“这套房子是买给家里老人住的，他们跟我们住一个小区，既方便帮我们照看孩子，也方便我们照顾他们。”一个月之前，周蓉和卖家就已经谈好了价格，“这套房对我们来说属于二套房，加上房子才3年，营业税等各种税费交下来要近10个点。”让周蓉觉得惊喜的是，新政忽然出台，让她“感觉跟中了***似的”：“首付和营业税‘双降’，我们首付少了两成、还能省4万多元的营业税，换房的经济压力小多了。”
    市民李亦东却没这么“走运”。半个月前，他在得月苑看中了一套二手房，经过长达一个多星期的“拉锯战”，终于跟房主谈妥价格，并约定在3月31日下午交定金签合同。可就在30日，新规出台后，房主却临时提出涨价。“之前考虑到这套房子没满5年有营业税，所以价格做了让步，5万元的营业税实际上是我们双方出的，现在营业税取消了，房价我们也该再谈谈了。”房主如此向李亦东表示。见房东坐地涨价，李亦东有些后悔，“如果早点签合同，或许就可以省下5万元了。”最后，双房协商，在总价的基础上增加2万元。“虽然多付了2万元的房款，但少交了近5万元的税，也算双方都得实惠了！”李亦东这么安慰自己。
   
    市场：“准购房户”增多
   
    统计数据显示，2014年，市区商品房总成交量同比2013年下降32.87%。而此次楼市调整的“组合拳”一出，市场立马有了反应，“这几天每天都有七八个客户咨询或看房，卖房子的客户也多了。”4月2日，西区远锦房产中介负责人介绍，新政发布前很长一段时间，“有时一天都见不到一个客户”。
    记者在市房产交易大厅看到，二手房交易区聚集了不少办理“二手房”买卖事项的市民。“新政刚公布这两天，前来咨询和办理业务的市民较前段时间确实有所增多。”房产交易大厅的工作人员表示。相关统计显示，市区存量房的日均成交量较前段时间有几套的增长量。“申请公积金贷款买房的市民明显增多，其中约一半是申请‘二套房’贷款的。”市公积金中心业务处负责人徐建国介绍，我市从去年11月1日开始按照相关文件要求已经把‘二套房’的最低首付款比例降到了30%，首套房最低首付降为20%将在接到正式通知后实行。“排序靠后的市民可能要等候一段时间。”徐建国表示，市区使用公积金贷款购房的约占总量的四成。
    市区“一手房”的市场反应“淡定”得多。多家在售楼盘表示，看房和签约客户的数量“没什么大变化”。“新政对新房市场的影响，预计要到两三个月后显现，届时销量可能会有小幅上升。”北区某楼盘的销售经理丁先生表示，尽管新政给新房市场“实惠”没有“二手房”多，他们还是对后市充满期待。
    “再等等看，优惠政策一时半会也不会取消。”采访中，一些有买房和卖房意向的市民如此表示。在这些市民看来，房价呈现下行趋势的情况下，“再等等”不是什么坏事，北区某楼盘的销售经理丁先生则将此解读为“买涨不买跌的心理”。
   
    “去库存”任重道远
   
    对于此次推出楼市新政“组合拳”的作用，业内专家的普遍看法是“去库存”、盘活存量房市场。“此次调整个人购房营业税政策，有利于活跃房地产交易，促进二手房流转率的提高，盘活存量房市场。”财政部财政科学研究所副所长白景明表示。
    “存量房”即“库存待售”的房产，包括开发商建成没有销售部分，购房人手中的空置部分。市房管局提供的数据显示，截止3月底，市区商品住宅累计可售面积约为195万平方米。“相当于去年市区商品住宅的全年销售面积的1.35倍。”市房管局市场研究室负责人袁红表示，这195万平方米是开发商手中的未售部分。
    事实上，被寄予“去库存”厚望的新政能发挥多大作用还有不少“变数”。记者调查发现，我市目前只有少数几家银行开始执行“‘二套房’房贷首付最低四成”的新政策，不少银行表示“还没接到通知”。“客户能不能申请到首付40%的政策，既要看客户的‘信用状况’、‘偿还能力’等因素，还要看各家银行的实际情况。”市区某银行的个人信贷中心负责人表示，“40%”只是“底线”，而非强制要求。对于购房者来说，“40%的首付”意味着后续还贷的压力增大。打算购房的市民田先生算了笔帐：“以一套总价100万元的二套住房、5.90%的商业贷款利率进为例，首付六成需要向银行贷款40万元，这40万元贷款20年期的等额本息还款总额为68万元，月供2843元。首付比例降至四成后，还款总额为102万元，月供4264元。” “新政刚出来，我们接连接到几位房东的电话，这几位房东让我们将挂牌价‘加两万’，政策‘红利’到买房人手中已经打折了。”市区远锦房产中介的负责人表示。据了解，在一些外地城市，“一手房”已经开始酝酿涨价。
   
     新政长效影响几何？
   
    此次新政出台前，“去库存”已成楼市的“主旋律”。“2014年，市区批准商品房预售面积***.99万平方米，同比下降37.58%；今年一季度，市区批准商品住宅预售面积31.69万平方米，同比下降38.14%。”市房管局相关负责人表示，到今年3月末，市区商品住宅累计可售面积较去年年末下降4.41%。“我市各开发企业今年重点围绕去库存，紧贴市场需求，积极拓展营销渠道”。与此同时，去年年末受央行放松首套房认定标准以及降息的影响，出现了成交“翘尾”行情，今年一季度继续保持 “上扬”，同比增长0.67%。
    “此次新政将促进二手房市场的‘回暖’，消化掉一批存量房。”百祥路一家地产经纪公司的店长王啸表示，市场上满2年但未满5年的二手房很多，这部分房产转让时免营业税，一般一下就能省下几万元，对处于“胶着”状态的买卖双方都很有吸引力。王啸表示，2008年楼市“低迷”时，包括扬州在内的许多城市对二手房营业税政策有所改动，有的进行了减免，有的将5年交易期限改回到2年，随后市场反应很快，交易量很快回升，“这是最有说服力的例子”。“投资性需求入市的可能性已经很小了，改善型需求等刚需群体处于主力地位。”业内人士徐先生则表示，所谓的“刚需”有多少，购首套房或改善住房的需求有多急切，这些都直接影响新政的“去库存”效果。“供应量的收紧将加快‘去库存’的速度。”
    “新政对楼市销售的促进作用短期内不会太明显，后市还有待观察。”我市房地产资深业内人士邢斌表示，在扬州这样的二、三线城市，此前的限购政策较一线城市宽松，因此不会出现像一线城市那样“突然释放出很多需求”，“刚需”依然是购买的主力。刑斌同时表示，新政客观上也会促动一些改善性住房需求入市，但“去库存”的压力依然明显。