小区停车收费政府限最高价，物业费调价政策“松动”——
   
                      “新物业收费细则（征求意见稿）”扫描
   
    日前，新修订的《扬州市区物业服务收费管理实施细则》（以下简称：“新办法”）征求意见稿面向社会广泛征求意见。记者调查发现，拟出台新规中的小区停车收费、物业费涨价等内容，较老办法有很大变化，引发普遍关注。各方在肯定拟定新规积极意义的同时，也期待一些条款更加完备。
   
    小区停车收费：政府指导价“限高”                                
  
    案例：随着汽车保有量的增加，小区停车矛盾愈加突出，而开发商为了尽快收回成本，一些开发商明确小区地下停车位只售不租，更加剧了停车矛盾。大几万到十多万的地下停车位让业主不堪重负，宁愿每个月花上一百来块钱，租用地上停车位。这就出现了地下停车位空着，得不到有效利用，而地上停车位一位难求的怪事，不少小区业主针对高价停车费频频“***”。近日，记者从广陵世家小区的物业公司了解到，目前该小区地下停车位“可租可买”，每月收费为180元。“以前开发商坚持那么高的租金，后来开发商主动降价了。业主可以自由选择买还是租，是去年禁止‘只售不租’政策出台后开始的”。
   
    解读：“新办法”拟规定：小区的停车收费包括汽车停放费和租金两种，均实行政府指导价，其中占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，只收取汽车停放费；租用建设单位未出售或者未附赠的车位、***的，在收取汽车停放费的同时，可以收取租金。另外，针对近几年来出现的开发商名下的停车位“只售不租”行为，我市去年出台相关政策予以叫停，并制定了严厉的惩处措施。
    “汽车停放费的政府指导价去年已经确定并执行，租金的政府指导价还在征求意见中。”市物价局服务价格处负责人介绍，地下的停车服务费为每月70元；地上的停车服务费为每月120元；只有地上而无地下停车位的，停车服务费每月80元。拟定的租金基准价为每月150元，上浮最高不超过20%。“以租用产权归开发商的地下***为例，开发商最多收每月180元的租金，物业最多收每月70元的停车服务费，该停车位最高只许收每月250元的停放费用。”
   
    调查：几乎所有的受访业主都表示，“租金限价”政策有助于解决小区停车难的问题，也能给业主带来“实惠”，一些业主还希望“指导价再低点”，让更多的业主愿意将车停放到地下***去。与之截然相反，不少受访的开发商则表示“利益严重受损”。“禁止‘只售不租’已经无限拉长了投资回报，如果再限价，这个时间会拉得更长。”西区某小区开发商的销售经理吴先生表示，接连的限制政策，让很大一笔投资无法收回。吴先生介绍，地下***的建设成本不比住宅低，按照指导价的标准出租，收回投资要几十年。“不少开发商已有应对禁止‘只售不租’政策的策略，比如以20年起租、租金一次性付清等限制，逼业主放弃。如果再实行过严格的租金限价，政策注定会‘流产’。”西区一家物业公司负责人表示。
   
    物业划车位：需经业委会同意
   
    案例：最近，莱福花园小区物业将小区21号楼旁的绿地铲除，改造成停车位。小区有业主表示反对，认为物业没有得到小区三分之二以上的业主同意，为了多收停车费，公然破坏小区绿化。物业公司则表示，这件事做得合理合法：事先征得21号楼多数业主的同意，也得到相关部门的许可，如此操作主要是为了缓解小区的停车难题。双方各说各理，争论不休。最近，扬州天下西华苑等小区的业主就因此与物业产生***。
   
    解读：“新办法”拟规定：占用业主共有的道路或者其它场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。如果没有经过业主大会的同意，物业公司不能擅自利用进行停车收费。
   
    调查：“小区的车子越来越多，业主纷纷要求在他家附近划个停车位，没成立业委会的该怎么办？”万杨物业一位管理人员表示，按照相关规定，在业委会成立前，车位应当在物业服务合同中约定，但一些小区的物业服务合同是几年前签的，业委会却一直没成立，中间有一个较长时间的“过渡期”。
   
    物业费涨价：半数业主不反对即可
   
    案例：开发区的杨女士曾收到一条物业费涨价的短信，物业公司表示，如果她在规定时间内不提出反对意见，将视为同意调价。杨女士很纳闷：物业费涨价应该物价局审批，物业怎么能这么“随意”调价？杨女士后来得知，由于她所在的小区还没有成立业委会，按照去年下半年开始试点的物业调价新方案，只要持反对意见的业主不足二分之一，物业即可在政府指导价范围内涨价。杨女士认为，物业公司这样征求意见，根本不能保证搜集到的意见完全真实，如此调价值得商榷。
    无独有偶，家住京华城的李先生也发现，小区门口张贴着物业费涨价征求意见公告，物业将依据超过半数以上业主的意见决定是否调价。李先生表示，他们小区的入住率不超过50%，很多业主根本看不到征求意见，也不会表达意见，结果只能“默认”涨价。
   
    解读：对已经成立业委会的小区物业费调价，“新办法”取消了“半数以上业主同意”的条款，规定由业委会与物业协商决定。对未成立业主大会及业委会的小区，“新办法”拟规定，物业公司在街办组织、指导与监督下，公开成本信息征询意见，入住率80%以下的小区，经半数以上的业主同意即可，无须物价部门审批。而对入住率达80%的小区，物业公司可以自行在小区公示相关信息，公示结束后由当地相关部门代表统计结果，持反对意见的人数不足二分之一时即可调价，调价结果需到区物价局备案。    
   
    调查：“扬州近七成小区未成立业委会，涨物业费不用审批了，谁来为分散的业主‘代言’？物业公司的成本信息由谁审核？”市民袁先生认为，入住率的统计没有标准可循，不同的征求意见方式结果大不一样，有这么多不确定因素，无疑给物业公司留下了很大的“操作空间”，而近七成小区的物业费可能受此影响，出台这样的规定应该谨慎。“相关部门应该继续为没有业委会的小区‘把关’。”康桥花园的刁先生表示，目前最该做的，是帮助未成立业委会的小区找到自己的“代言人”，将物业费调整交由业主与物业公司协商。
    记者调查发现，由于“调价公示方案”将老办法中的“二分之一以上业主同意”变为“二分之一以上业主不反对”，被认为创造性地化解决了“需半数以上业主同意”的难题。“调价公示方案”出台后，一些物业公司就明确表示“涨价容易多了”。“定‘二分之一同意’，还是‘二分之一反对’，我们两部门在讨论时就有不同意见。”房管部门相关负责人透露，目前新办法处于征求社会意见阶段，最终如何确定还是未知数。江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏认为，制定这样的条款如果没有政策依据，存在一定的法律风险。
   
    物业费多久调一次合理？
   
    案例：“小区的物业费9年没涨，直到去年，才在政府指导价限定的范围内涨了3毛钱。”海德公园小区物业公司负责人许女士告诉记者，多年来的第一次“微调”，少数业主还不能接受。许女士认为，如果政府指导价适时调整，物业费才有调价的空间，物业公司才不至于“亏损”。
   
    解读：“新办法”拟规定：市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度、社保资金、住房公积金以及居民消费价格指数变动情况，每三年内对物业服务收费的基准价和浮动幅度进行评估，并适时调整。该条款只规定了“政府指导价”的调整频率，至于物业费多久调一次，没有明确。
   
    调查：“用前一年的评估结果指导后三年，明显不太合理。”市房管部门人士则认为，物业公司的人员工资等成本可能每年都在上涨，规定3年评估和调整一次政府指导价，只会造成“指导价”失去指导意义。“我们计划由行业协会牵头，定期公布市场指导价，让大家了解市场行情。”
    “应该明确多久调一次物业费，特别是在调整物业费更容易的情况下，否则物业费涨价很容易‘常态化’。”海德公园小区业主杜先生表示，新的《江苏省物业服务收费管理办法》就明确，如果物业公司不满三年就涨价，业主可以要求与物业公司解除合同，或者要求其降低收费。
   
    不结清物业费办不了房产过户？
   
    案例：近年来，一些物业公司为追缴物业费，将拖欠物业费的业主告到***。文昌花园、满芳庭等小区，就出现过几十位业主被物业公司集体告上法庭的案例。由于物业公司需要为此付出不小的成本，建立快速追缴欠费机制的呼声越来越高。新《江苏省物业管理条例》实施后，房管部门人士称，如果今后不缴物业费，以后房屋就无法办理过户手续。金水桥花园等小区的物业公司也公开表示，如果发现有未缴纳物业费就进行房屋交易的，他们会及时和房管部门取得联系，督促业主缴纳物业费后再办理过户。
   
    解读：“新办法”拟规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，否则，业主委员会、物业公司可以督促其限期交纳。逾期不交纳的，物业公司可以依法追缴，向人民******。至于不缴物业费是否无法过户，新办法没有明确，只是规定：物业所有权发生转移时，业主应当与物业公司结清物业费等费用。
   
    调查：“在办理房屋买卖过户手续时，应该核查是否还拖欠物业费。”一家物业公司的负责人表示，新办法应该明确不结清物业费办不了过户，让“业主应结清物业费”的规定具有可操作性。“因为欠物业费而限制卖房，等于人为增加了房产过户的前置条件，没有法律依据，也不符合大环境。”江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏认为。弘扬花园的业主孙女士则表示，业主不交物业费的原因很复杂，不一定都怪业主，如果加入这样的规定，业主将因此受到“胁迫”。